Komu správně hradit nájemné, když má nemovitost více spoluvlastníků?

Pokud má pronajímaná věc více spoluvlastníků, měli by smlouvu na straně pronajímatele podepsat všichni tito spoluvlastníci. Nebo by k uzavření a podpisu smlouvy měli zmocnit jednoho ze svého středu. V nájemní smlouvě by také mělo být ujednáno, komu bude nájemce platit nájemné. Třeba právě onomu zástupci všech spoluvlastníků, nebo každému určitou část. Není-li tomu tak, může se nájemce dostat do problémů.

Například dva sourozenci zdědí dům po rodiči, každý pak vlastní jeho ideální polovinu. Dům k bydlení však pronajme jenom jeden. Většinu lidí napadne, že když nájemce řádně platí nájemné, nemůže mít problém. Je na straně pronajímatelů jako spoluvlastníků předmětu nájmu, aby se mezi sebou vyrovnali, o nájemné rozdělili. 

Nájemce se zpravidla domnívá, že uzavřením nájemní smlouvy pro něj formality končí a dohodu o rozdělení od něj vybraného nájemného si musejí sjednat spoluvlastníci domu. Pokud snad dojde k bezdůvodnému obohacení, protiprávně se obohatí jeden ze spoluvlastníků na úkor druhého, a to tím, že si všechny peníze, které zaplatí nájemce za pronájem, ponechá pro sebe a nerozdělí se s druhým spoluvlastníkem.

Pokud totiž jeden ze spoluvlastníků společnou věc užívá či požívá plody z ní plynoucí, v tomto případě vybrané nájemné, bez souhlasu druhého spoluvlastníka v rozsahu přesahujícím jeho podíl, podle zákona se bezdůvodně na úkor druhého obohacuje. V praxi to tak jednoduché ovšem není.

• Jak se dříve řešily spory o nájemné z nemovitosti neoprávněně pronajaté
• Zkontrolujte si majitele nájemního bydlení v katastru nemovitostí
• Žalován o peníze může být jak další spoluvlastník, tak i nájemce bytu nebo domu
• Komu a od kdy platit nájemné, když se mění vlastník pronajaté nemovitosti

Zdroj: Shutterstock

Jak se dříve řešily spory o nájemné z nemovitosti neoprávněně pronajaté jen jedním spoluvlastníkem 

Dokud soudy rozhodovaly spory podle pravidel starého občanského zákoníku platného do 31. prosince 2013, platilo, že při přenechání nemovité věci k užívání jinému (např. nájemci) spoluvlastníkem bez souhlasu dalších spoluvlastníků se bezdůvodně obohacuje nikoliv uživatel věci (tedy nájemce), ale ten, kdo nemovitost (či její část) přenechal třetí osobě (nájemci) k užívání (v našem případě spoluvlastník domu).

Uzavřel-li jeden ze spoluvlastníků bez souhlasu druhého spoluvlastníka smlouvu, jíž umožnil třetí osobě (nájemci) užívat předmět spoluvlastnictví, opomenutý spoluvlastník (ten, který nedal k užívání společné věci souhlas) nemohl o peníze žalovat uživatele. Vydání bezdůvodného obohacení musel žádat pouze po druhém spoluvlastníku, a to v rozsahu, v němž provinilec svůj spoluvlastnický podíl nadužíval. 

Jenže to s příchodem pravidel nového občanského zákoníku od 1. prosince 2014 neplatí. Vydání bezdůvodného obohacení (alikvotní části nájemného) získaného neoprávněným pronájmem nemovitosti jen některým ze spoluvlastníků může žádat opomenutý spoluvlastník i po nájemci. 

Tip: Může po vás chtít pronajímatel navýšit kauci i v průběhu nájmu?

Zkontrolujte si katastr nemovitostí, že můžete uzavřít smlouvu opravdu jen s tím, kdo vám ji nabízí

Pokud jde o nájem nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí (dům nebo byt v osobním vlastnictví), těžko může být nájemce spokojen s tím, že stačilo uzavřít smlouvu jen s jedním ze spoluvlastníků. Kdokoliv může do katastru nemovitostí nahlédnout, a to i dálkově po internetu, a zjistit, že spoluvlastníci jsou např. dva, že tedy musejí oba souhlasit se smlouvou a uzavřít ji svým podpisem. Nebo jeden ze spoluvlastníků musí zmocnit druhého spoluvlastníka k uzavření smlouvy. 

Jde-li o nájem nemovitosti, může být opomenutým spoluvlastníkem nemovitosti žalován na vydání bezdůvodného obohacení v podobě nezaplacené části nájemného i nájemce. Ten pak bude muset žalovat druhého spoluvlastníka, se kterým uzavřel nájemní smlouvu a kterému platil nájemné, aby mu část nájemného vrátil.

Žalován o peníze může být jak další spoluvlastník, tak i nájemce bytu nebo domu

V současnosti tak může opomenutý spoluvlastník žalovat jak druhého spoluvlastníka, který neoprávněně pronajal věc a vybíral nájemné, tak i nájemce. A ten je povinen bezdůvodné obohacení vydat, zaplatit alikvotní část nájemného, pokud nebyl v dobré víře, že může uzavřít smlouvu jen s tím, s kým ji uzavřel.

Opomenutý spoluvlastník si tak může vybrat, po kom bude chtít náhradu. Pouze nesmí příslušnou částku nájemného, o kterou přišel, dostat dvakrát, jak od druhého spoluvlastníka, tak i nájemce, to by se zase dopustil bezdůvodného obohacení on. 

V případě nemovité věci, když nelze ověřit, kdo je vlastníkem nebo spoluvlastníkem, musí o podíl na nájemném žalovat opomenutý spoluvlastník toho spoluvlastníka, který nájem inkasoval. Nikoliv nájemce.

Tip: Snížení příspěvku na bydlení pro letošní rok v příkladech

Komu a od kdy platit nájemné, když se mění vlastník pronajaté nemovitosti

Komu má nájemce platit nájemné, když se změní vlastník (čili pronajímatel) pronajaté věci? Od kdy platí novému, do kdy původnímu majiteli? Když zaplatí nájemce původnímu vlastníkovi pronajaté věci, kterému už platit neměl, musí zaplatit znovu novému vlastníkovi a žádat vrácení peněz od původního vlastníka, nebo musí chtít nový vlastník peníze po původním vlastníkovi?

Pravidla pro tuto situaci se naštěstí nezměnila ani s příchodem nového občanského zákoníku a zůstala v podstatě stejná. Povinnost nájemce hradit nájemné nabyvateli vlastnického práva k předmětu nájmu, tedy novému vlastníkovi, nastupuje až v okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy mu ji prokáže nabyvatel.

Případnou úhradou nájemného náležejícího za dobu po přechodu vlastnictví k rukám původního vlastníka předmětu nájmu dojde – není-li jiné dohody mezi převodcem (původním vlastníkem) a nabyvatelem (novým vlastníkem) – k bezdůvodnému obohacení původního vlastníka na úkor nabyvatele předmětu nájmu (bytu nebo domu), jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží.

Nelze chtít po nájemci, aby případně platil nájemné dvakrát – jednak původnímu vlastníkovi, který už vlastníkem není, což nájemce vědět nemohl, a současně novému vlastníkovi, přičemž po původním vlastníkovi, pokud by mu nájemné nevrátil dobrovolně, by musel jeho částku vymáhat soudně. Otázky spojené se změnou placení nájemného v důsledku změny vlastníka (pronajímatele) si musí vždy vyřešit nový a původní vlastník, např. kupující a prodávající, obdarovaný a dárce atp.

Tip: Jak se daní příjmy z pronájmu za rok 2023

Nejde jen o nájemné, ale třeba i o kauci

Příště se podíváme na další souvislosti změny vlastníka pronajímaného bytu či domu, třeba jak je to s kaucí složenou nájemcem původnímu vlastníkovi.

Čtěte také: 

Dostali jste výpověď z nájmu, ale nezdá se vám oprávněná? Můžete požádat soud o přezkum

Chci koupit nemovitost. Budou jejich ceny klesat, nebo nemá cenu čekat? Zeptali jsme se odborníků