Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí

Pokud příjem z prodeje nemovitostí nesplní podmínky pro osvobození dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) může být daň z příjmů fyzických osob z tohoto příjmu stanovena různým způsobem. Dále si podrobněji rozebereme daňová řešení prodeje nemovitostí v případě:

• Prodeje nemovitostí zahrnutých v obchodním majetku
• Prodeje nemovitostí nezahrnutých v obchodním majetku
• Prodeje nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů.

---

Související

Prodali jste v roce 2012 nemovitost? Musíte podat daňové přiznání?
Formuláře pro zdaňovací období 2012 (Daň z příjmů fyzických osob)
Nové pojetí nemovitostních vztahů: Stavba je součástí pozemku
Malé byty letos zřejmě podraží

---

Prodej nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku

Majetek lze do obchodního majetku fyzické osoby zahrnout pouze při vedení daňové evidence anebo při vedení účetnictví. Přitom se může fyzická osoba rozhodnout, zda majetek, který využívá k podnikání, zahrne nebo nezahrne do svého obchodního majetku. Obchodní majetek neexistuje u poplatníka, který uplatňuje výdaje procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 ZDP, anebo u poplatníka, který zdaňuje příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP. U vložení nemovitostí do obchodního majetku přitom není rozhodující, zda vložená nemovitost je zčásti nebo celá používána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost.

Příjem z převodu domu, bytu nebo jiných nemovitostí zahrnutých poplatníkem v obchodním majetku, je zdaněn podle § 7 ZDP jako příjem z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti. Do daňových výdajů lze při prodeji nemovitosti před koncem zdaňovacího období uplatnit poloviční výši ročního daňového odpisu stanoveného dle §30 až §31 ZDP a daňovou zůstatkovou cenu stanovenou dle §29 ZDP. Dále lze do daňových výdajů zahrnout i jiné výdaje poplatníka spojené s prodejem nemovitosti jako např. daň z převodu nemovitostí, znalecký posudek, poplatky za sepsání kupní smlouvy advokátem, poplatky za vklad do katastru nemovitostí apod.

Základ daně z prodeje nemovitosti vstupuje ve výše uvedeném případě do vyměřovacího základu pro stanovení pojistného na sociální a zdravotní pojištění poplatníka.

Prodej nemovitostí nezahrnutých do obchodního majetku

Příjmy dosažené převodem vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich nezahrnuté poplatníkem v obchodním majetku se zdaňují jako tzv. ostatní příjem a zahrnují se do § 10 ZDP.

Pro příjmy zdaňované podle § 10 ZDP platí, že dílčím základem daně je vždy příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené pouze na jeho dosažení. Nelze tedy uplatnit výdaje na zajištění a udržení příjmu, jako jsou např. odpisy hmotného majetku, rezervy na opravy hmotného majetku apod. Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu vyšší než příslušný příjem, k tomuto rozdílu se nepřihlíží – nelze tedy uplatnit ztrátu z prodeje jako je tomu v případě zdanění příjmů podle § 7, a rovněž tak nelze kompenzovat ztrátu z jednoho druhu příjmu se ziskem z druhého druhu příjmu. V rámci jednotlivého druhu příjmů (např. příjmy z prodeje nemovitostí) však lze kompenzovat zisk dosažený z jednoho příjmu se ztrátou dosaženou z druhého příjmu.

Jako daňově uznatelné výdaje lze uplatnit následující:

• cenu, za kterou poplatník nemovitost prokazatelně nabyl - jde-li o nemovitost zděděnou nebo darovanou je výdajem cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, u majetku, který byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti nebo sloužil k pronájmu, je výdajem zůstatková cena stanovená podle § 29 ZDP,
• částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka, přičemž k hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží,
• zaplacená daň z převodu nemovitostí, i v případě, pokud je uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje nemovitosti.

Příjem zdaňovaný podle § 10 ZDP nevchází do vyměřovacího základu pro odvod pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

Pro účely výpočtu poslední známé daňové povinnosti za účelem stanovení záloh na daň z příjmů se příjmy a výdaje dle §10 ZDP.

Prodej nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů

Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů se zdaňují pouze u jednoho z manželů. Pokud byla nemovitost zahrnuta do obchodního majetku jednoho z manželů, zdaňuje se příjem pouze u tohoto manžela.