Prodáváte bydlení přes realitku? Kontrolujte, co podepisujete

Smlouvu vám realitní kancelář nejspíš nabídne. Znění smlouvy, kterou si nechte třeba zkontrolovat právníkem, pak zjistíte, nakolik je realitka seriózní.

Co je ve smlouvě?

• Co musí smlouva o zprostředkování mezi prodejcem a realitní kanceláří hlavně obsahovat? Závazek realitní kanceláře zajistit kupce na nabízenou nemovitost, tedy předmět činnosti. Tuto činnost provede za předem domluvenou odměnu, tedy provizi.
• Pak ve smlouvě musí být charakteristika nemovitosti a její prodejní cena. A protože se nemusí podařit nemovitost za dohodnutou cenu prodat, je dobré mít ve smlouvě zmíněnu i nejnižší cenu, kterou jste ochotni přijmout.
• V ujednání nesmí chybět také termín, na jakou dobu se smlouva uzavírá a pro případ odstoupení jedné nebo druhé strany pak podmínky odstoupení.
• Jak prodat nemovitost bez realitky?

Co kdo smí

Ve smlouvě, která by měla být napsaná jasným a srozumitelným jazykem, by měla být jasně vytyčeny pravomoci realitky – do jaké míry může jednat samostatně a ve kterých případech se musí obrátit a respektovat prodávajícího. Podle brněnské advokátky Jany Hájové je nejčastějším typem smlouva zprostředkovatelská podle § 2445. „Kupující si musí ale dávat pozor, jestli smlouva neodkazuje na další dokumenty nebo zákony, které ale ve smlouvě citovány nejsou a on jejich obsah nezná. Jestliže na něco podobného narazí nebo je smlouva psaná příliš složitým jazykem a ne zcela pochopitelná, neměl by ji podepisovat,“ radí advokátka. V opačném případě totiž může podepsat „úpis“ na dobu neurčitou nebo smlouvu vypověditelnou za cenu velkých finančních sankcí.

(foto: Shutterstock)

Exkluzivita

Většinou má podle advokátky Hájové klient možnost uzavřít s realitkou zprostředkovatelskou smlouvu neexkluzívní, nebo exkluzívní, výhradní. Druhý typ klienta zavazuje k tomu, že o prodeji nemovitosti už nebude jednat s nikým jiným, pouze s určenou realitní kanceláří.

Doktorka Hájová má zkušenost s lidmi, kteří si nechtějí svázat exkluzivitou ruce, ale tvrdí, že je to chyba. „Jestliže je zprostředkovatelská smlouva sepsaná dobře, nemusí se klient ničeho bát a je to pro něj naopak ta nejvýhodnější varianta. Je také dobré myslet na dobu trvání smlouvy. Vždy navrhuji nejvýše osm týdnů. Pak se může jednat dál.“

Neexkluzívní smlouva má ale své výhody i nevýhody. Větší počet makléřů totiž bude soupeřit o provizi tím, že bude chtít co nejrychleji prodat. To ale zpravidla znamená za menší cenu. Každá kancelář bude taky nemovitost nabízet za různých podmínek a nejspíš za odlišnou cenu. Tím samozřejmě k poklesu prodejní ceny téměř jistě dojde.

Doktorka Hájová tvrdí, že jestliže je sjednána spolupráce třeba se čtyřmi makléři, tak každý z nich má teoretickou šanci 25 %, že se mu prodej podaří. Logicky se tak věnuje více jiným zakázkám, které se mu zdají výhodnější, nebo na které získal exkluzívní smlouvu. Je jasné, že nemovitost se musí také objevit v reklamách a i zde nebude při nevýhradním zastoupení věnována prodeji důkladná a veškerá péče.

Čtěte také:

• Kdy se platí daň z nemovitosti?
• Kdy nemusíte platit daň z nabytí/převodu?