Jsou cenové mapy dostačující pro tržní odhad ceny nemovitosti?

Cenové mapy vycházejí z realizovaných prodejů evidovaných katastrálními úřady. Pokud však chcete zjistit tržní hodnotu konkrétní nemovitosti, pouze s těmito údaji si určitě nevystačíte. Údaji o prodejích totiž celý proces stanovení tržní hodnoty nemovitosti teprve začíná. Cenové mapy tak mohou být součástí odhadu nemovitosti, nikdy však pouhým výsledkem.

Co způsobí špatně stanovená tržní cena?

Špatné stanovení tržní ceny může mít pro prodávajícího negativní výsledek. Často se stává, že se daná nemovitost dlouho inzeruje, těžko prodává anebo z ní má prodávající nižší zisk, než mohl mít, kdyby byl odhad přesnější.

Pokud budeme chtít při prodeji nemovitosti stanovit jednoduše cenu na základě údajů z cenových map, může to přesně takto dopadnout. Myšlenka, že „stačí zjistit cenu podobných nemovitostí v dané lokalitě a zprůměrovat je“, je často velkým omylem.

Jsou cenové mapy spolehlivé?

Informace z cenových map vychází ze skutečných údajů z realizovaných převodů vlastnictví nemovitostí, které jsou evidovány na katastrálním úřadu. Katastr nemovitostí však specifikuje nemovitosti jiným způsobem, než jaký je potřebný.

V rámci odhadu tržní ceny domu, bytu či jiného objektu vůbec nepřihlíží k technickému stavu. Nehledí ani na občanskou vybavenost, dopravní dostupnost, orientaci na světové strany a další detaily, které mají na výslednou cifru zcela zásadní vliv.

Zdroj: Shutterstock

Cenové mapy a prodej stavebních pozemků

Podobně nepřesný je u cenových map i odhad stavebních pozemků. Podle zadání parcelního čísla jsou mapy schopné určit, za kolik se v minulých letech prodaly pozemky v dané lokalitě, což má význam pro orgány státní správy, ale pro účely prodeje se jedná opět o spíše zavádějící údaj. Výsledná cena pozemku se pak může od té skutečné lišit i o desítky procent.

Jak co nejpřesněji určit odhad ceny nemovitosti?

Zdaleka nejspolehlivější jsou proto nástroje, které kombinují údaje z cenových map i s dalšími zdroji. „Cenové mapy jsou jen jedním z mnoha faktorů, ze kterých při oceňování vycházíme. Odhad tržní ceny je stanoven na základě údajů z několika různých zdrojů. Dále je výpočet upraven námi vyvinutým algoritmem,“ říká Jakub Zámiš, odborník online kalkulačky Odhad-zdarma.cz.

Co lze zjistit na Odhad-zdarma.cz?

V internetové kalkulačce si můžete zdarma vypočítat nejen odhad tržní ceny nemovitosti pro koupi nebo prodej, ale i tržní pronájem anebo odhad pro dědické řízení. Využít lze i odhad specialisty.

Co ovlivňuje kvalitu cenových map?

Dnes již existuje několik cenových map různých kvalit, které jsou veřejně dostupné. Opět je ale mylné se domnívat, že se jedná o natolik relevantní zdroj, abyste z nich dokázali určit aktuální tržní cenu konkrétní nemovitosti. Jelikož se jedná o zprůměrovaná data, jsou vhodné ke sledování vývoje trhu pouze v obecné rovině.

V případě rodinných domů, pozemků či komerčních nemovitostí, které jsou velmi specifické, mohou být výsledky velmi diskutabilní. Existují ale i výjimky – například cenové mapy pro pronájem kanceláří ve velkých městech bývají docela přesné, protože data poskytují velcí hráči na trhu pronajímající a spravující kancelářské komplexy.

Jaké mají nástroje pro odhad nemovitosti odborníci?

Vedle cenových map pro laickou veřejnost existují také cenové mapy pro odborníky, jako jsou makléři či developeři. Fungují tak, že shromažďují surová data jak z realizovaných prodejů z katastru nemovitostí, tak i z aktuálních nabídkových cen nemovitostí. Tyto podklady je samozřejmě nutné následně zpracovat.

„Zde velmi záleží na přístupu a profesionalitě zpracovatele cenové mapy, který by měl mít hluboké znalosti realitního trhu, dostatek dat za delší časové období, a při zpracování odhadu dbát na specifické vlastnosti dané lokality i nemovitosti, jako je například různorodost porovnávaných nemovitostí. Pokud nejsou výsledky z cenové mapy zpracovány precizně, dochází velmi často k zavádějícím výsledkům,“ komentuje Jan Hájek, odborník realitní kanceláře Quantum reality.

Zdroj: Odhad-zdarma.cz

Čtěte také:

• Kdy budete platit daň, když prodáte nemovitost?
• Kdy a jak se platí daň z nabytí nemovitosti?
• Jak snadno a rychle najít majitele nemovitosti